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合同糾紛 2021年9月6日 1,703
安置房被原房東抵押了，哪種權利優先
本院對上述證據的認證意見：1、張德俊、李霞提供的錄音資料能提供原始載體，與本案有關聯性，作為本案定案依據；2、張德俊、李霞提供的判決書及裁定書，真實性予以確認，但并不能據此認定柏建銀為職業放貸人；3、戴建良提供的兩組證據無法確認與本案的關聯性，本院不予作為定案證據采納。
本院認為：周華娟與張德俊、李霞簽訂的房屋買賣合同，系雙方當事人的真實意思表示，不違反法律規定，應為有效。而戴建良、周華娟又于2015年3月16日將案涉房屋抵押給柏建銀。因此，本案的爭議焦點為：何種權利應受優先保護。
戴建良、周華娟在明知案涉房屋已賣予張德俊、李霞的情況下，與柏建銀達成抵押合同，戴建良、周華娟有違誠實信用，但張德俊、李霞未提供證據證明柏建銀與戴建良、周華娟之間系惡意串通，該抵押合同也不存在其他法定無效情形，該抵押合同有效，但是該抵押權不能對抗買受人張德俊、李霞。理由如下：
抵押權屬于擔保物權，通常情況下抵押權人對抵押物享有排他的權利，但這種排他性并不是絕對的，法律并未賦予抵押權排除或優先于其他一切權利的效力?！吨腥A人民共和國物權法》第一百九十條規定，訂立抵押合同前抵押財產已出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響。抵押權設立后抵押財產出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。第二百三十九條規定，同一動產已設立抵押權，該動產又被留置的，留置權人優先受償。因此，在抵押權與其他權利產生沖突時，法院應考量權利產生時間、權利性質等因素，對何種權利應受優先受到保護作出綜合判斷。
從權利產生時間的先后判斷，柏建銀的抵押權設立于2015年，而張德俊、李霞在2014年就基于合法的買賣關系付清絕大部分房款后占有使用了房屋。張德俊、李霞對房屋的占有使用，與房屋租賃關系中承租人支付租金后對房屋的占有使用相比較，權利屬性相同，且張德俊、李霞支付的對價按常理高于租金，因此對其權利的保護強度，不應低于對房屋承租人權利的保護。而按《中華人民共和國物權法》第一百九十條的規定，訂立抵押合同前抵押財產已出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響，該條規定實際上確立了先承租人的權利優先于抵押權的規則。原租賃關系尚且不受抵押權的影響，則本案中房屋買賣關系及買賣合同的履行，即張德俊、李霞繼續占有使用房屋并要求轉移登記的權利，也不應受抵押權的影響，而應優先于抵押權。
從權利性質判斷，對居住性房屋的占有使用，涉及人的基本生存權利，而抵押權的設立是為債權提供擔保。作為抵押權核心內容的優先受償權，通常是指抵押權人優先于一般債權人而獲得清償，并非指優先于其他任何權利人。無論是《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》，還是《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十九條中關于對商品房買受人權利保護的規定，均體現了對生存權的保護優先于其他債權的原則。張德俊、李霞雖然不是上述最高人民法院有關司法解釋中所指的商品房買受人，但通常情況下，安置房買受人是因經濟困頓而無力購買商品房，才會購買安置房作為安身之所，因此，安置房買受人和商品房買受人一樣，應得到優先保護，而且其保護需求更迫切。戴建良自述其與柏建銀并不相識，通過他人介紹，向柏建銀借款并以涉案安置房作為抵押物，得到借款后出借給季超，因此，柏建銀與戴建良的行為均屬于出借款項謀取利息的營利性行為。從權利性質而言，張德俊、李霞的權利應優先于柏建銀的權利而受到保護。
此外，從權利來源判斷，張德俊、李霞是基于合法買賣關系而長期占有使用涉案房屋，而戴建良、周華娟將實際上早已不屬于自己的房屋設定抵押向柏建銀借款，嚴重違背誠信，甚至涉嫌犯罪，柏建銀基于戴建良違背誠信甚至涉嫌犯罪的行為而取得抵押登記。在兩種權利都應受到保護的情況下，民事訴訟中優先保護張德俊、李霞的權利，更具有正當性。
綜上，本院對張德俊、李霞要求柏建銀辦理案涉房屋抵押權注銷登記手續的訴訟請求予以支持。在案涉房屋抵押登記注銷后，戴建良、周華娟應配合張德俊、李霞將按案涉房屋過戶登記，過戶產生的費用按照雙方合同約定，在10000元范圍內的由張德俊、李霞自行承擔，在10000元以外的由張德俊、李霞與戴建良、周華娟各半承擔。
關于張德俊、李霞主張的律師費損失，因該損失費用并不在雙方約定的損失范圍內，故本院不予支持。
另外，需要說明的是，張德俊、李霞支付尾款38000元是在訴訟過程中，雖其陳述，雙方在房屋買賣合同簽訂后又協商變更付款約定，但并未提供證據，本院不予采信。因此，案涉房屋過戶條件的成就系在訴訟過程中，因此，本院確定本案的訴訟費用由張德俊、李霞承擔
依照《中華人民共和國合同法》第六條、第六十條、第一百零七條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、第一百四十四條之規定，判決如下：
一、柏建銀應于本判決生效之日起十日內協助張德俊、李霞辦理無錫市香熙苑11號101室房屋抵押權注銷登記手續；
二、戴建良、周華娟于抵押權注銷登記完成后三日內協助張德俊、李霞辦理無錫市香熙苑11號101室房屋過戶手續，過戶至張德俊、李霞名下；
三、駁回張德俊、李霞其他訴訟請求
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