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合同糾紛 2023年3月26日 363
現在房屋買賣很多都是按揭貸款或者是公積金貸款的形式，那么貸款能不能批下來，什么時候批下來，既是買房人關心的重點，也是業主關心的，但如果房屋買賣合同當中對于按揭貸款的部分合同條款沒有簽好，那么您只能和下面案例當中的業主一樣無限期的等下去。
小明和客戶簽訂了房屋買賣合同，客戶是以銀行按揭貸款的形式進行購房的，交易過程很順利，買房人也申請了銀行貸款，但是因為個人資質有點瑕疵，再加上業主的那套房屋的房齡比較老，所以貸款并不是那么容易辦，有的銀行可以給貸款30年，但是貸款金額就比較少了，而有的銀行貸款金額倒是足夠，但只能貸20年，您想這樣月供的話也很高，買房人還是沒有辦法接受，就這樣在三個月里，這個客戶連續換了三四家銀行申請貸款，還是沒有確定貸款銀行，這下小明可就著急了，這換著銀行批貸款換的，什么時候是個頭?？蛻艨刹恢闭f我得換個滿意的才行，畢竟最后貸款是要我來還，我肯定得選一個最便宜的是吧。
劉律師認為為了避免案例中情況的出現，合同條款應當增加一個限制，例如在貸款被拒絕的15天之內，最多再向比如一家銀行或者兩家銀行繼續申請貸款，并且在你申請貸款銀行當中之一選擇辦理按揭貸款，這樣增加對貸款銀行數量和時間上的限制，能夠有效的約束買房人履行房屋買賣合同。如果買房人在我約定的限制之外再進行拖延，或者還想申請其他銀行貸款的話，那么就屬于明顯的違約行為了，咱們作為業主就可以追究他的違約責任。
另外我簡單給大家念一下買賣合同中貸款條款的選項：買受人也就是買房人準備向銀行或者公積金申請多少萬元貸款，如果貸款沒有被批準或者貸款金額不足的話，雙方同意按以下三種方式之一的方式來解決。
第一種，買受人自行籌集剩余房款支付給出賣人。也就是說批貸金額差多少，買房人自己補多少，比如申請貸款的金額是600萬，最后只批了300萬，那么差的那300萬就要由買房人自己掏錢來補足。這個方案可以說對業主來說是最好的方案了，因為完全不用擔心客戶貸款資質的問題，如果你貸不下來款，買房人你自己掏腰包付足了就行了，如果你不付你違約，這是板上釘釘的。
第二種，買受人繼續申請其他貸款機構的貸款直至批準。中介通常代替客戶選擇的方案，這個方案也是房屋交易當中通常默認的方案，畢竟很多買受人是沒有那么多錢買房的，你不給他帶那么多錢，他沒錢補足這個差額房他也不一定買得了。但是就像我前面說到的，條款的缺陷在于沒有一個期限和限制，他需要我們買賣雙方自己主動去約定一個限制條件，否則對于我們業主來說就是很不公平的。
第三種，本合同終止，雙方互不承擔違約責任，已收的定金和房款如數退還。第三種解決方案也確實是一種方法，不過對于業主來說似乎有點不太合理，因為辦理貸款本身就是買房人的義務，能不能辦成，能給貸款貸多少錢，主要原因取決于買房人，那么無責解約顯然不合適，如果大家有意使用這個方案的話，我覺得倒是應該增加一些補償給業主更為合理一些。
