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        1. 新吳區律師_新吳區刑事律師-無錫新吳區律師劉波
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          新吳區律師:首付因限貸增加,買家可無責解約么?

          合同糾紛 2023年4月2日 343

          本期節目由無錫律師劉波講解:出臺了限貸政策,首付比例增加,買家可以無責解約么?
          限貸政策出臺如果被判定現在對房屋交易影響巨大,屬于情勢變更的,那么結果就是各方無責解約互不承擔違約責任。如果現在對房屋交易影響輕微的,那么各方應當繼續履行合同,誰不履行合同那誰就屬于違約。那么什么情況下屬于影響巨大,什么情況下又是影響輕微?
          我根據我的個人經驗和司法實踐的案例結果可以給大家提供一個參考標準。因為限貸首付比例增加10%的,一般都不會被認為是影響巨大,也就是說買受人不能因此要求無責解約,您還是要繼續履行合同,因限貸導致首付比例增加30%甚至50%的,那么可以認定是影響巨大,買房人可以要求無責解約。在這之間也就是首付比例如果只增加20%左右的話,那么這個需要結合買受人整體的經濟實力來進行判斷。比如買受人買的是二套住房,那么證明他是有一定經濟實力的,首付比例增加20%就不足以影響他的付款,又或者他買的不是普通住宅,也就是所謂的豪宅別墅或者大平層1000多萬的那種,那么首付比例增加就不能作為無責解約的情形,這就是我給大家提供的一個參考標準,當然這個參考標準肯定不是最準確的,因為會根據實際情況有所調整,個體差異很大。
          另外為了降低房屋買賣合同履行的波動,對于因政策導致限貸的,我們可以直接在房屋買賣合同里當中進行預先的約定。我們可以約定如國家政策導致貸款比例,貸款金額不能達到買受人準備貸款的金額的話,或者沒有批準貸款的,那么買賣雙方無責解約互不承擔違約責任,而出賣人已收房款定金要如數退還,這樣提前在房屋買賣合同當中對于貸款增加這樣一個預見性的條款,對于合同的順利履行是非常有幫助的。

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